Au Sénégal, le bail à usage d’habitation est un contrat de location de biens immobiliers à des fins résidentielles, régis principalement par le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC). Il est crucial pour les locataires et les propriétaires de bien comprendre les dispositions légales en vigueur afin d’éviter les litiges.
Durée et résiliation du bail Article 571 du COCC :
Le bail à usage d’habitation ne peut être conclu que sous l’une des deux formes suivantes soit pour une durée de trois années renouvelable par tacite reconduction pour des périodes triennales ; soit pour une durée indéterminée.
Il ne peut prendre fin que par la résiliation constatée, exclusivement par le juge des référés à la diligence de l’une des parties, en cas de défaillance de l’autre dans l’exécution de l’une quelconque de ses obligations, malgré une mise en demeure d’y pourvoir dans les trente jours faite par acte extrajudiciaire et restée infructueuses ; ou par un préavis de congé servi dans les seuls cas et conditions fixées par la présente section. Si c’est le bailleur, il doit donner un préavis de six mois au locataire, également par acte d’huissier de justice. Par contre si c’est le locataire, il doit donner un préavis de deux mois au bailleur, notifié par acte d’huissier de justice.
Une avancée majeure dans la législation des baux au Sénégal a été introduite par le Décret n° 2023-382 du 24 février 2023 modifiant la loi n° 2014-03 du 22 janvier 2014 portant baisse des loyers n’ayant pas été calculés suivant la surface corrigée.
Ce décret prévoit une baisse des loyers selon un barème précis : les loyers inférieurs ou égaux à 300.000 francs CFA à 15% ; les loyers compris entre 300.001 francs CFA et 500.000 francs CFA à 10% ; les loyers supérieurs à 500.000 francs CFA à 5%.
De plus, les conditions d’accès à la location ont été assouplies. Le montant de la caution ne peut excéder l’équivalent de deux mois de loyer pour les baux inférieurs ou égaux à 500 000 F CFA par mois, et seul l’équivalent d’un mois est payable à l’entrée en jouissance, le reste étant étalé sur douze mois en raison de 1/12e par mois. Le loyer ne doit plus être payé à l’avance et est désormais payable à la fin du mois de jouissance. Enfin les frais liés à la commission d’agence ou de courtage sont ramenés à la moitié d’un mois de loyer pour les baux dont les montants sont inférieurs ou égaux à 500.000 francs CFA. (Article premier du décret).
Droits et obligations :
Du côté du propriétaire (bailleur) : Fournir un logement décent, le propriétaire doit s’assurer que le logement est en bon état d’usage et de réparation. Il est responsable des grosses réparations (plomberie, électricité, structure du bâtiment, etc.). Le dépôt de garantie, qui ne peut excéder deux mois de loyer, doit être remboursé au locataire à son départ. Le propriétaire peut retenir une partie de la caution pour couvrir d’éventuels dommages causés par le locataire. Il est essentiel de réaliser un état des lieux contradictoire à l’entrée et à la sortie pour éviter les litiges concernant l’état du logement.
Du côté du locataire (preneur) : Payer le loyer et les charges, le locataire est tenu de payer le loyer à la date convenue. Le loyer est payable à la fin du mois d’occupation. Les charges courantes comme l’eau et l’électricité sont à sa charge. Le locataire doit user de la propriété de manière responsable et ne pas la transformer sans l’accord du propriétaire. L’usage du bien doit être conforme à celui mentionné dans le contrat (usage d’habitation uniquement). Le locataire est responsable des réparations locatives, telles que le remplacement d’un joint, le changement d’une ampoule, le débouchage des canalisations, etc. Le locataire doit jouir paisiblement de son logement sans causer de nuisances en respectant les voisins et le règlement de l’immeuble.
Ahmed SOW, Juriste en Droit Privé spécialisé en droit des Affaires
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